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【导语】很多人会选择去澳洲墨尔本买房，那么墨尔本买房如何确保自身的安全呢?这是很多出国人士比较关心的问题，和一起来看看吧!欢迎阅读。

　　根据澳洲当地法律规定，海外人士不能购买澳洲的二手房，只能购买新房，而澳洲每个城市的二手房数量是远高于新房的，新房一旦购买交付，就成了二手房。

　　所以，澳洲大量的二手房是面对着只有2400万的澳洲永久居民。

　　新盖公寓或少部分别墅是面对着全球60亿的海外人士，其中就包括13亿中国人。

　　所以，新房市场的泡沫是远大于二手房的，同区域同品质的二手房，价格比新房低10-20%是正常的。

　　所以，你高于二手房10-20%购置的房子，一两年交付后回到二手房市场，肯定是竞争不过原来的二手房，因为人家本身买的就便宜。

　　你追着泡沫去买了一个泡沫中的房子，然后回归到了一个理性的市场里，在去泡沫化的过程中，你的房子短时间内是没有升值的。

　　再加上太多不良中介忽悠，甚至把本身就已经是泡沫中的房子再加价卖给中国人，无疑问，又加重了风险和泡沫。

　　说一下投资项目的选择：

　　1、通常来说，别墅的投资价值大于公寓，东南区一样有一些新的联排小别墅可以选择，不要光想着出租给留学生，出租给澳洲本土人更安全靠谱。

　　2、但如果你迫切需要现金流，需要高租金来弥补贷款，公寓会在短时间内可能回报更好一些。

　　3、自住买别墅，投资或居住好区域买公寓，这是当下对墨尔本的判断。

　　墨尔本目前海外购置税12.5%，和悉尼差不多，这是一个不可忽视的槛，目前温哥华、多伦多、新加坡、香港是15%，所以，这是我们比本地人购买要多花的钱，如果是公寓的话，相当于3年左右的涨幅没有了。

　　就当下的涨势来说，墨尔本的别墅目前涨势正猛，悉尼的人流和钱正流向墨尔本，当下别墅的涨幅是看得见摸得着的。

　　就当下的价格来说，墨尔本的公寓价格是被低估的，这个低估是相对于悉尼来说的，价差在40%左右，这是可以预期的涨幅，但需要时间。

　　但一定要注意的是，要在签订合同时要求加入“subjecttofinance”的条款，就是如果贷不下来款，我可以退房，避免如果下一步银行政策还不放松的话，让自己为难。如果能加入要求价格一定要是开发商一手价，中介不得加价销售，否则可以退房、索赔等。

　　墨尔本买房如何交易安全

　　澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等。这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保护的受资金热捧的投资手段。

　　海外房产本身在国外有上百年的发展历史，交易系统、交易流程都由政府认可的经纪人、律师协助完成，资金也统一进入到监管账户，以确保交易的安全性。

　　只要项目进行正确的审核，保证交易流程按照世界各国规定的程序进行，就不会出现安全性的问题。

　　由于对海外置业的不了解，信息不对称所带来的隐患也更多。因为经济下滑等因素的影响，部分国家的房价会随之下跌，而中国投资者往往对此缺乏了解，一些国内中介又会隐瞒真实情况，导致投资人损失惨重。更有甚者，开发商受到经济状况的影响，破产现象频现，导致投资人“赔了夫人又折兵”，纠纷不断。

　　面对如此扑朔迷离的海外置业市场，业内专家建议投资者必须事先做足功课，了解如何规避海外置业风险，谨防置业陷阱。海外置地专家杨宁先生告诉记者，市民在海外买房亲自进行实地考察。

　　他称，有一些不法代理公司，从海外拿到一些项目的资料，借助中外两地信息不透明的情况在国内进行加价销售。购房者在购买海外房产之前，应尽量了解当地市场价格，如有机会可以到现场考察，了解周边项目房产情况和价格。

　　他称，如果实在无法抵达现场考察，也可以从一些官方网站及大型品质网站上了解意向国家的房产市场情况、交易流程及相关收费流程。

　　另外，他提示，常见的骗局还包括一些不良开发商要求购房者将超过50%的购房资金汇到自己的账户。

　　当购房者听到这种交易流程，一定要非常警惕。首先海外房产交易资金应汇到监管账户，监管账户受到当地房产委员会监管，账户资金在交易完成之前不能挪动，因此十分安全。而且海外房产首次付款一般不会超过30%，例如美国房产首次付款只有15%，澳大利亚房产首次付款只有10%。

　　墨尔本买房安全须注意什么

　　1.做调查买房前做到货比三家

　　要想买到物有所值、称心如意的房产，您至少得在目标区域看100处左右的房产。做好记录，时时跟踪当地的拍卖和销售数据。做好你要买的房产排序，这将让您在面对一大堆待售房产时，以最快的速度筛选出与您的需求最匹配的房产，同时也可让您节省下不必要的看房时间。

　　2.旧房卖出前便购入新居不妥

　　很多人者会在把旧房卖掉之前就购买新居。在理想状态下，这样的购房策略当然是非常不错的。而实际操作中，42天的标准结算期根本不足以对房市进行充分的调查。如果您得靠卖房所得来支付新家的房款，那您可能会被迫接受较低的报价。把旧宅脱手后再购入新居，您就拥有足够的购房资金。您买房时可从容地讨价还价，买到了心仪房产便可立马搬进去住。

　　3.买房时还价估价能力差

　　您得明白，售房中介是为卖家服务，是为卖家争取到的售价。有些买家买房时因为太过急切，不顾一切与人抬价，最终为一处房产支付了过多的价钱。因此;要想到一座好房，您就得对当地的房价和房产类型有充分的了解，近期和过去的销售数据是您评估目标房产价值的良好标准。专业的买家中介也能给您提供"独立的"建议，并为您争取到的购买价格。

　　4.不考虑未来需求就购房

　　买房时须考虑自己当前的生活状态以及未来的需求。例如，您是否需要为老人的团聚合孩子准备的房间?对庭院的需求?以后是否打算小房换大房?不要只考虑未来1年的需求，要考虑5-10年的需求。另外印花税和搬家费也是需要考虑的，他们的费用也不少啊!所以普通人通常不应经常性地搬家。

　　5.必须了解买房过程

　　如果您在毫无头绪的情况下进入房市，那么您花的冤枉钱肯定会比别人更多。精明的买家会合理地安排看房时间;对于当地的房产售价数据了如指掌;预先核准资产;现金准备妥当，随时可以交付押金;律师可随叫随到，审查购房合同;害虫和建筑(或楼层)检查已经完成。

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