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　　【导语】在中国的一线城市，租金回报比较低，但房价涨得快，大家看重的是房产增值。比如北京上海的房价，过去10年翻了10倍都不止，买房犹豫几个月，可能就要多付几十万甚至上百万。有房一族当然心里窃喜，没房的人只能望洋兴叹。但如果考量中国家庭收入仅微幅增长的因素，这样的房价飙涨并不健康。

　　澳洲的投资环境相对稳定，和中国比的话，房价增长速度不算快，但租金回报较高。

　　当然澳洲不同地区的具体情况不同，投资者总是需要权衡租金回报和资本增值，来选择投资地点和项目。比如在首府城市邻近市中心的地方投资，大家看重的是租金回报，希望租金可以养贷，在持有房产期间，没有什么现金流压力，可以慢慢等待房产升值。

　　而买郊区增值潜质大的一些房子，租金可能养不了贷，投资者要持续往房子里贴钱，也易受利率冲击。但若干年后，这些房子的增值可能远高于别的项目，这时投资的增值回报才体现出来。在这个过程中能否一直持有房子是关键。

　　选什么类型的投资房，就像小马过河一样，每个人要根据自己的情况，量力而行。从长远来看，租金增长将为你带来被动收入，资本增值将为你累积更多资产，并有助你继续扩大投资组合。

　　那么澳洲地产的投资收益如何？怎么计算？受到哪些因素的影响？来为您一一分析。

　　在澳洲，租金回报主要有两种计算公式：

　　1.毛租金回报率

　　毛租金回报率=年租金收入/房子买入价

　　澳洲房子的租金一般按周来算，一年52周。假设房价50万澳元，周租500，毛租金回报率就是5.2%。这是一种比较简捷的计算公式。

　　计算年租金收入时，也可以假设房子一年空置1.5周。澳洲的房屋空置率一般都在3%以下，比如2016年10月时是2.3%。

　　空置率的一般定义是，在某一个时间点，市场上有多大比例的房子没有租出去。如果把空置率的概念借用到时间空间里（不一定完全对等，但可作为参考），那么空置率是3%的时候，一套房子一年平均空置1.5周左右。

　　按照国际惯例，空置率在3%以下是很健康的租赁市场。因此在澳洲投资，一般不需要担心房子会长时间租不出去。只要房子本身的条件不错（地段、交通、质量等），价位合理并维护得当，租出去一般都很容易。

　　2.净租金回报率

　　净租金回报率=（年租金收入-年出租费用）/房屋总价

　　净租金回报率的公式更复杂一些，考虑了实际费用支出和现金流等各方面因素。

　　A.年出租费用

　　年出租费用包括贷款还款额、修理和维护费用、物业费、市政费、出租管理和广告费、空置期内的租金损失、保险、折旧等（参照本专题第四篇）。

　　B.房屋总价

　　包括房屋购入价、贷款成本、建筑和虫害检查、物业情况报告、印花税、律师费用等。

　　假设年出租费用为2万，房屋总价为54万，那么周租为500澳元的房子的净租金回报率在1%左右。

　　*关于租金回报率，其实还有其它一些算法。比如有的算法考虑到了杠杆因素，因为在贷款买房的情况下，前期的资金投入实际并没有那么多；还有一些算法考虑了投资期内的累计总收入和总支出，基于一些假设对未来的收益进行预测，这里不再一一赘述。

　　3.租金回报率多高才算是好的投资？

　　与中国、新加坡和美国等一些国家相比，澳大利亚的总体租金回报率是不错的。

　　在澳洲，能让租金和支出达到持平的一般就被认为是比较好的投资，也就是所谓的正现金流房产，毛租金回报率通常在5%以上。一个比较好记的办法是，40万的房子周租400，50万的房子周租500，60万的房子周租600，以此类推，毛租金回报率都达到5-5.2%，就是不错的收益。

　　大多数投资者都希望能早日实现正现金流的物业组合，持续获得被动收入，并最终达到财务自由。而通常房产投资会先从负扣税开始，随着时间的推移才逐渐转变为正现金流。

　　澳洲房产的资本增值

　　澳洲房产一直保持稳定的增长，在过去30年中，主要首府城市的房价每7-10年翻一倍，平均年增幅达到7-10%左右。

　　以墨尔本为例，2016年第三季度，墨尔本别墅中位价为74万；10年前为36.3万；20年前为14.6万；30年前为8.5万。过去这30年的数据显示了澳洲房价的巨大增值趋势。

　　当然，以上只是市场平均的数据，有些区域涨得比平均值快很多，有些区域可能几年也没涨多少，比如一些人口密集区域，人口流动性较大，新开发的项目较多，某个特定时期内，房子的价格可能并不怎么涨。

　　另外，澳洲各个首府城市的周期并不同步，每个周期也表现出不同的特点。比如2004-2009年期间，悉尼市场总体基本没有涨，有些区域和时间段内还出现了下滑，但2009年后进入了飞速增长阶段。这5年光阴，在地产市场不能说是很短的时间，对投资人的心理就是一个很大的考验。

　　那么，有哪些主要因素决定澳洲的房产增值呢？

　　1.通货膨胀

　　在经济学上，通货膨胀指整体物价水平持续性上升。大多数商品和服务的价格随着时间的增长都会上升，包括造房子需要的建筑材料、用工成本。

　　从开发商的角度来说，开发同样的项目，成本在不断增加。项目开发的所有步骤都受到工资增长的影响，比如建筑设计、预算核算、申请批文、项目宣传和销售、建设施工、成交管理、售后服务等。

　　所以可以说，通货膨胀是房产增值的一个重要推手。另一方面，从上面的澳洲房价长期走势来看，房产一般总能跑赢通胀。

　　按照澳洲央行（RBA）的通货膨胀计算器，2005年值1000澳元的商品，在2015年需要1297澳元才能买到，也就是说，10年的通胀是29.8%，平均每年2.6%。

　　以50万的房子为例，假设有两个人A和B：具有投资意识的A在2005年拿出10万元首付买了一套50万的房子（贷款80%），B的经济情况和A完全相同，但将10万元一直存在银行。

　　2015年，B的10万变成了13万，但其实只有10万的购买力，而A用10万元撬动了50万的房子，并且房子是在50万的基础上增值的，不是10万。加上租金回报和税务优惠的因素，A在财务上取得的结果一般总是远远好过B。

　　所以房子和其它商品不同，可以说是抵御通货膨胀最有效的工具之一。

　　2.人口增长

　　和其它商品一样，房产的价格是由市场供需决定的。而影响房产需求的最关键因素是人口发展和家庭结构的变化。

　　澳洲人口增长一直处于发达国家的前茅：出生率高、死亡率低、持续吸引大量的澳洲移民，同时家庭结构趋于小型化和独居化。这些因素都促进了住房需求，在第一篇里已详细阐述。

　　3.有限的土地供应

　　土地是一种特殊的商品，具有不可再生性和位置的唯一性，因此它属于稀缺资源，有不可替代性，不像其它商品那样可以不断地生产，或因为数量的增多而不断降价。

　　澳洲虽然地广人稀，原则上说城市是可以不断扩展的，但适合人类居住的面积其实并不大，大部分人口都集中在周边沿海区域，尤其是集中在几个主要首府城市。

　　距离市中心方圆四五十公里以内的土地资源是非常有限的。随着城市和经济的发展、人口的增加，这些区域的地价越来越高。

　　澳洲的土地供应有限，一方面是因为上面所说的资源限制，另一方面还受到以下因素的制约：

　　●政府提供的基础设施不足或落后；

　　●政府对于开发项目征收高税费；

　　●政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。

　　这些因素使得澳洲的土地供应难以对上升的需求迅速做出反应。

　　澳洲城市发展研究会（UDIA）公布的2016年《全国土地供应研究》报告声称，在澳洲的不少地区，地方政府发放新地块的速度过于缓慢，无法顺应市场需求。有些地方对已分区地块的审批时间高达3年，对未分区地块的审批时间高达7年甚至更久。

　　前澳洲住房工业协会主席BobDay认为，政府的土地规划和建筑监管制度是推高澳洲房价的根源。

　　“造成澳洲土地稀缺和价格推高的力量完全是人为的——它是政治选择的问题，而不是地理原因。高房价是严格的规划限制和地块划分的结果。——前澳洲住房工业协会主席BobDay，2015年”

　　总之，通货膨胀、人口增长和有限的土地供应是影响澳洲房价的主要因素，这些因素的存在是澳洲房产投资的信心保证。

　　除此以外，国际政经形势、国家房产和金融政策以及地方基础设施发展规划等因素也会对房价产生影响：某个区域的房价可能因为新的火车站台或大学校区建在了附近而得到快速增长，而另一个相邻的区却可能完全没有变化。

　　TipsandTricks小贴士

　　●与中国、新加坡和美国等一些国家相比，澳洲的租金回报率是不错的。在澳洲，能让租金和支出达到持平的就被认为是比较好的投资，即毛租金回报率在5%左右。

　　●在过去30年中，澳洲主要首府城市房价的平均年增幅达到7-10%左右。通货膨胀、人口增长和有限的土地供应是影响澳洲房价的主要因素。

　　●在澳洲，住宅房产并不是能在短期内带来很高收益的资产，长期持有可以说是投资澳洲房产的最简单也是最好的策略。

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